INTRODUÇÃO
Os últimos dias foram animados para os mercados, com o anúncio de uma inflação mais controlada e com a expetativa de cortes nas taxas de juro nos EUA para breve. Podíamos estar aqui a escrever sobre qualquer Real Estate Investment Trust (REIT). Ou sobre qualquer small cap. Decidimos antes somar uma combinação que promete bons retornos, bastando para isso continuar o percurso que teve até aqui.
A história diz-nos que os REITs superam os retornos globais dos mercados imediatamente após os ciclos restritivos dos Bancos Centrais.
Também é do conhecimento da Comunidade MoneyFlix que os REITs são dos ativos que consideramos mais apetecíveis nos últimos dois anos, não só pelo cenário macroeconómico desfavorável e que colocou imensa pressão de venda nestas empresas, mas também porque os seus elevados dividendos, na maioria crescentes, representam cash flows fortes e proveitosos para a construção de um portfolio diversificado ou para, simplesmente, usufruir da renda passiva que geram.
Hoje apresentamos a NewLake Capital Partners, Inc (OTCQX: NLCP).
EMPRESA
A NLCP é um REIT triple net lease (NNN), o que significa que o arrendatário é responsável pela renda e consumos, manutenção e seguros da propriedade, um modelo semelhante a algumas das nossas preferidas, como Realty Income. É uma empresa de $394 milhões e tem um portfolio de 31 propriedades, que consistem em 14 unidades de produção e 17 dispensários que são alugados a operadores licenciados na indústria da Cannabis num modelo NNN, combinando um REIT altamente lucrativo como um mercado em expansão.
TESE
A procura por REITs industriais e, particularmente por Cannabis, tem crescido, especialmente pelas elevadas margens de free cash flow e de dividendo que oferecem, para além de alguns benefícios fiscais nos EUA que ajudam a impulsionar este crescimento. O valor bolsista desta empresa cresceu 17% em 2024 e 32% nos últimos 12 meses.
Na verdade, apesar de alguns contratempos com a legalização e o subsequente abrandamento na procura, a “onda verde” parece continuar a prosperar e a procura por espaço industrial relacionado com este setor continua a crescer. Neste ponto, a abordagem da NewLake na seleção dos seus inquilinos tem sido preciosa na mitigação do risco, selecionando apenas empresas devidamente licenciadas, com perfis financeiros sólidos e gestão experiente.
Quando consideramos as métricas mais relevantes, como dividendo, Fundos de Operações (FFO) e Fundos Ajustados de Operações (AFFO), a NLCP tem tido um desempenho forte. Dividendo projetado de $1.72 pra 2024, o que representa um yield de 9.1%, com um yield médio de 7.3% nos últimos 4 anos e a crescer 10% face ao ano anterior. FFO cresceu 12% relativamente ao ano anterior e AFFO nos 7%, valor que estão acima das medias do setor, de 1.1% e 2.4%, respetivamente.
As taxas de ocupação são de 100% e as rendas elevadas e a crescer, bem como o valor da empresa. Apesar da subida do último ano, o P/AFFO continua a ser de 9.6, contra uma média do setor de 14.55 (desconto de 30%). Podemos encontrar descontos semelhantes noutras métricas cruciais como Dívida/Equity e P/Book Value.
Para além disso, a estrutura da empresa projeta um planeamento detalhado do risco de operar neste setor e que inclui a assinatura de contratos de longa duração, o escrutínio regular aos seus inquilinos e a transição para outros mercados com melhor desempenho em caso de necessidade.
A legalização e o enquadramento legal sempre constituiram o risco cardinal no negócio da Marijuana. Adicionalmente, a indústria da Cannabis é um negócio muto dependente de dinheiro para crescer, o que significa que existe risco de crédito neste mercado quando as taxas de juro estão elevadas, dificultando acesso ao capital pelos inquilinos. Mas há dados positivos: num inquérito recente da Associação Americana de Banqueiros, 63% dos americanos apoia a reforma do sistema bancário da Cannabis e, apesar dos soluços, o progresso e a procura continuam a acontecer.
CONCLUSÃO
Os REIT sempre apresentaram retornos substanciais após ciclos restritivos dos Bancos Centrais e a postura mais acomodativa recente do FED antecipa ganhos consideráveis, quer nestes ativos, quer nas comprimidas small caps, dissociadas nos últimos anos dos ganhos no mercado impulsionados pelas mega caps.
A divergência entre os REITs e o mercado imobiliário privado também se deverá encurtar em 2024, retomando a expectável performance superior dos REITs face aos ativos privados. Neste campo, a solidez financeira do mercado público vai continuar a assumir maior capacidade de financiamento e aquisição para os próximos anos, garantido maiores retornos para os investidores e não faltando espaço para este setor em particular prosseguir a sua expansão.
Nota: este artigo representa a opinião dos seus autores e não deve ser considerado recomendação de investimento
