No terceiro episódio do MoneyFlix foram discutidas opções viáveis para primeiro investimento para todos aqueles que se consideram investidores a longo prazo e mencionamos a Alexandria Real Estate ($ARE), um REIT subvalorizado num passado mais recente e que acreditamos reunir valor para os investidores mais atentos.
Alexandria Real Estate tem fundamentais operacionais fortíssimos, elevada procura pelos seus inquilinos e um modelo de elevada rentabilidade, caraterísticas que oferecem retornos apelativos com um dividendo atrativo. Enquanto o mercado continua a perseguir Tecnologia a valorizações que atingem o absurdo, alguns setores fortes continuam desvalorizados e esta opção pode capitalizar um REIT considerado Office Space mas que, na verdade, tem caraterísticas fundamentalmente diferentes dessa área em declínio.
ARE é um dos REITs mais antigos no mercado, com uma História que recua até 1984. Destaca- se por ser um operador nuclear dirigido a inquilinos na área da Saúde e da Biotecnologia.
A lista de inquilinos é fortíssima e com uma resiliência muito caraterística das grandes empresas na área da Saúde, particularmente em ciclos económicos mais restritivos, contando com nomes como a Bristol-Myers Squibb, Moderna, Eli Lilly, Sanofi e Novartis. Até a Uber é um inquilino representativo, contribuindo com 1.4% da receita anual.
Esta lista de inquilinos beneficia de um crescimento sustentado dos lucros na última década, uma demografia favorável com uma população a envelhecer e o surgimento de novas ameaças à saúde. Acresce que sensivelmente metade das rendas anuais são provenientes de empresas com rating de investimento elevado e o aluguer médio ronda os 8.7 anos quando recuamos até 2014, mas em 2023 a empresa conseguiu que a média de novos contratos de aluguer seestendesse para os 11 anos e a estender-se para os 13 no último trimestre, o que reduz significativamente o risco. Este valor é inclusivamente superior ao de companhias de topo como Realty Income, onde ronda os 10 anos.
Este REIT conta com propriedades em zonas de elevada vantagem competitiva e clusters de inovação, como a Baía de S. Francisco, San Diego, Seattle. Estas localizações são adjacentes ou em localização muito próxima a grandes instituições de Ciências da Vida onde são recrutados muitos dos talentos dos inquilinos da ARE, criando um ciclo vicioso em que o acesso ao talento perpetua o aliciamento pelos inquilinos da Biotecnologia e Ciências Farmacêuticas.
A título de exemplo, esta empresa é o maior senhorio da Cambridge’s Kendall Square, considerada o “metro quadrado mais inovador do planeta”, albergando a Biogen, Moderna, Pfizer, Takeda e muitos outros. Partilham a área com empresas como a Google, Microsoft e Apple.
Entre os REIT associados à Saúde, as Ciências da Vida constituem um segmento em crescimento nas últimas décadas e a Alexandria Real Estate produziu o segundo melhor retorno aos investidores desde 1997, imediatamente atrás de Welltower Inc ($WELL).
No entanto, ao contrário do desempenho da acção, a performance da empresa continua a ser assinalável. O lucro operacional (NOI) cresceu 5.6% nos primeiros 9 meses de 2023 e a taxa de ocupação das suas propriedades situou-se nos 95% no mesmo ano. Assinalável ainda o Spread dos alugueres se estender aos 20%, isto é, os novos contratos foram negociados a um preço da renda 20% superior aos prévios, o que confere à empresa uma carateristica que consideramos importante na vantagem competitiva, o pricing power e sinónimo do crescimento orgânico.
Ainda relativamente ao crescimento, a companhia cresceu a métrica mais importante dos REITs (Funds from Operations, FFO) 32% por acção desde o primeiro trimestre de 2019 e, desde esse período, o crescimento de FFO foi negativo apenas no segundo trimestre de 2020, no pico da pandemia – 0.5%!
Estes dados provam que as preocupações em torno do Office Space são infundadas, pelo menos no que diz respeito ao inquilinos das Ciências da Vida. Apenas no ano de 2023, a FDA (Food and Drug Administration) aprovou 55 novos fármacos em áreas diversas, apoiando o crescimento das empresas que pagam renda à ARE.
Um potencial catalisador do crescimento a curto e médio prazo da Alexandria é o desenvolvimento de novos espaços, através da aquisição de terrenos, aquisição ou construção, com rendimentos inciais estimados de 7-9%. Uma dessas áreas é em Cambrige, Massachusetts, junto do Instituto de Tecnologia de Massachusetts, que se encontra já com uma taxa de ocupação de 72%, ainda antes de finalizar a construção.
Todas estas atividades de investimento em crescimento são suportadas por uma gestão com recurso criterioso a dívida e US$ 6 biliões em liquidez. Beneficia de ratings de investimento favoráveis por parte da S&P e da Moody, BBB+/Baa1 e um dos mais longos periodos de maturação da indústria, 13.1 anos, sendo que 99% da sua dívida foi negociada a taxa fixa e com um juro médio notável de 3.7%. 99% dessa dívida vence apenas após 2025, reduzindo o impatoda subida das taxas de juro nos lucros e no potencial para pagar dividendos sustentáveis e crescentes ao longo dos anos.
No que diz respeito ao tão desejado dividendo, o yield atual ronda os 4%, bem coberto por um payout ratio de 70% quando olhamos para a projeção de FFO para o ano inteiro de 2023. A empresa subiu o dividendo consecutivamente nos últimos 13 anos a uma taxa anual de 6%.
Por fim, podemos e devemos ver valor no preço atual e no P/AFFO , a rondar atualmente os 16.5 e cerca de 50% inferior ao valor mais alto dos últimos 10 anos. O FFO é projetado crescer 10% este ano e manter níveis semelhantes caso a economia se mantenha no perfil atual.
Ainda assim, apesar de todos estes fundamentais fortes, a empresa está longe de ser barata, mas mais não poderíamos esperar quando olhamos para a qualidade e insulação do risco que todas as caraterísticas que mencionei nos proporcionam.
A mensagem final é de que a Alexandria Real Estate é um investimento sólido para quem procura estabilidade e crescimento a muito longo prazo na área da Saúde e dos REITs. Apesar das preocupações em torno do Office Space, os inquilinos da ARE manter-se-ão resilientes em qualquer ambiente económico e os seus lucros crescentes continuam a mostrar evidência disso. Com um modelo de auto-financiamento muito forte, uma dívida que é das mais bem estruturadas nos REITs e um dividendo atrativo, esta empresa está posicionada para gerar retornos seguros nas próximas décadas.
Nota: todas as ilustrações são retiradas de Apresentações ao Investidor pela Alexandria Real Estate
